Comment calculer une mensualité de prêt ?

La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule avec la formule : M = C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)^(−n)), où C est le capital emprunté, t le taux annuel (en décimal) et n le nombre de mois. Par exemple, pour 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans (240 mois) : M = 200 000 × (0,035/12) / (1 − (1,00292)^(−240)) = 1 160 €/mois environ.

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de chaque mensualité entre le remboursement du capital (amortissement) et le paiement des intérêts. Il montre aussi le capital restant dû après chaque échéance. En début de prêt, la part des intérêts est élevée et diminue progressivement au profit du capital. Ce document est fourni obligatoirement par la banque lors de l'offre de prêt.

Comment fonctionne le remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital restant dû avant le terme prévu du prêt. La banque peut appliquer des indemnités plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (le plus faible des deux). Certaines situations (vente suite à mutation, décès) en sont exonérées. Le remboursement anticipé permet de réduire soit la durée soit les mensualités.

Quel taux immobilier en 2026 ?

En 2026, les taux immobiliers moyens en France se situent autour de 3,10 % sur 10 ans, 3,30 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans. Ces taux varient selon le profil de l'emprunteur (revenus, apport, stabilité professionnelle), la banque et la région. Les meilleurs profils peuvent obtenir des taux inférieurs de 0,2 à 0,4 point.

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel. Il inclut le taux d'intérêt nominal, les frais de dossier, l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de courtage éventuels. Le TAEG est le seul indicateur permettant de comparer équitablement plusieurs offres de prêt. Il ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France.

Peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Oui, il est possible de renégocier son prêt avec sa banque ou de le faire racheter par un autre établissement. La renégociation est intéressante si l'écart entre votre taux actuel et les taux du marché est d'au moins 0,7 à 1 point, si vous êtes dans le premier tiers de la durée du prêt et si le capital restant dû est significatif (au moins 70 000 €). Tenez compte des frais de rachat (IRA, frais de dossier, nouvelle garantie) pour vérifier la rentabilité.

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Types de prêts en France

Le marché du crédit en France propose plusieurs types de prêts, chacun adapté à des besoins spécifiques :

Crédit immobilier : Prêt à long terme (15 à 25 ans) pour l'achat d'un logement ou un investissement locatif. Les taux sont les plus bas du marché. En France, la durée maximale est limitée à 25 ans (27 ans pour le neuf) par les recommandations du HCSF.
Prêt auto : Crédit affecté à l'achat d'un véhicule neuf ou d'occasion. Durée typique de 3 à 7 ans. Taux généralement entre 3 % et 6 %. Le véhicule sert de garantie.
Prêt personnel : Crédit non affecté, utilisable librement (travaux, vacances, équipement). Durée de 1 à 7 ans. Taux plus élevés que le crédit immobilier (4 % à 8 %).
Prêt à taux zéro (PTZ) : Aide de l'État pour les primo-accédants. Sans intérêts, il finance une partie de l'achat immobilier sous conditions de ressources et de localisation.
Prêt professionnel : Destiné aux entreprises et indépendants pour financer investissements, trésorerie ou développement. Conditions variables selon le profil de l'emprunteur.

Taux immobilier en France en 2026

Après la forte hausse des taux en 2023-2024, le marché du crédit immobilier français connaît une stabilisation en 2026. Voici les taux moyens constatés :

Durée du prêt	Taux moyen	Mensualité pour 200 000 €	Coût total des intérêts
10 ans	3,10 %	1 937 €	32 440 €
15 ans	3,30 %	1 410 €	53 800 €
20 ans	3,45 %	1 147 €	75 280 €
25 ans	3,55 %	1 003 €	100 900 €

Règle du HCSF : Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une durée de prêt limitée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production pour déroger à ces critères.

Assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est quasi obligatoire pour obtenir un crédit immobilier en France. Elle protège la banque et l'emprunteur en cas de décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d'emploi.

Coût : Entre 0,10 % et 0,60 % du capital emprunté par an, selon l'âge, l'état de santé et les garanties choisies. Pour un emprunt de 200 000 €, cela représente 200 à 1 200 €/an.
Loi Lemoine (2022) : Permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cela facilite la mise en concurrence et peut générer des économies significatives.
Garanties : Décès et PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) sont obligatoires. L'ITT (incapacité temporaire totale), l'IPP/IPT (invalidité permanente) et la perte d'emploi sont facultatives mais souvent exigées.
Questionnaire de santé : Depuis la loi Lemoine, le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 € par personne, remboursés avant 60 ans.

Remboursement anticipé

En France, tout emprunteur a le droit de rembourser son prêt par anticipation, en totalité ou partiellement. Voici ce qu'il faut savoir :

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : La banque peut exiger des pénalités, plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû (le montant le plus faible des deux).
Exemptions : Aucune IRA en cas de vente du logement suite à un changement de lieu de travail, cessation d'activité professionnelle ou décès de l'emprunteur ou du conjoint.
Remboursement partiel : En général, un montant minimum est requis (souvent 10 % du capital initial). Vous pouvez choisir de réduire la durée du prêt (même mensualité) ou de réduire la mensualité (même durée).
Intérêt financier : Le remboursement anticipé est d'autant plus intéressant qu'il intervient tôt dans la durée du prêt. En début de prêt, la part des intérêts dans la mensualité est la plus élevée.

Utilisez notre simulateur avec le champ "Remboursement anticipé" pour visualiser l'économie réalisée en ajoutant un montant mensuel supplémentaire.